Qué es un REIT y cómo invertir en bienes raíces en bolsa

Un REIT, o fideicomiso de inversión inmobiliaria, es una empresa que posee propiedades que generan ingresos, como edificios de oficinas, departamentos, centros comerciales o depósitos. Permite invertir en bienes raíces sin comprar un inmueble. Lo que se explica aquí viene de la SEC, la agencia que regula los mercados de valores de Estados Unidos, y se refiere a REIT de ese país. Como cualquier inversión, un REIT puede perder valor.

Qué hace un REIT

Un REIT compra y administra propiedades para generar ingresos, sobre todo alquileres. A diferencia de una inmobiliaria que construye para vender, un REIT suele conservar sus propiedades para operarlas como parte de su cartera. También hay REIT que invierten en préstamos hipotecarios.

Cada REIT suele especializarse. Hay REIT de oficinas, de comercios, residenciales, de salud, industriales o de almacenamiento. Esa especialización importa, porque cada tipo responde de forma distinta a la economía.

Tipos de REIT

La SEC distingue tres grandes categorías según cómo se venden sus acciones.

• Cotizados (publicly traded). Están registrados en la SEC y sus acciones se negocian en bolsas como la NYSE o el NASDAQ.
• No cotizados (non-traded). Están registrados en la SEC, presentan informes, pero sus acciones no se negocian en una bolsa.
• Privados. No están listados ni registrados de la forma habitual. Según la SEC, suelen estar limitados a inversores acreditados.

Esta guía se centra en los cotizados, porque son los que pueden comprarse como una acción común.

Cómo se compra un REIT cotizado

Un REIT cotizado se compra igual que una acción: a través de un broker, con una orden en la bolsa. Según el boletín de la SEC de 2016, el costo de comprar y vender es el mismo que para cualquier acción cotizada. El precio se ve en tiempo real y el mercado es amplio.

Eso lo hace líquido, pero también significa que su precio cambia todos los días. Un REIT cotizado puede bajar de valor en una semana, incluso si sus propiedades siguen alquiladas.

Para estudiar una empresa, la SEC recomienda revisar sus informes en la base de datos EDGAR. Allí aparecen los informes anuales y trimestrales.

De dónde sale la ganancia

La ganancia de un REIT cotizado tiene dos partes. La primera son los dividendos, que el REIT paga con parte de sus ingresos. La segunda es el cambio de precio de la acción.

Según la SEC, los REIT deben distribuir al menos el 90 % de su renta imponible del año. Por eso muchos REIT pagan dividendos periódicos, y los inversores que buscan ingresos los consideran atractivos. Pero un dividendo alto no garantiza que el precio no baje.

Los dividendos de REIT, según la SEC, normalmente no califican para el tratamiento fiscal más favorable que reciben los dividendos calificados. Depende de tu situación fiscal, así que consulta a un asesor tributario.

Los REIT no cotizados

Un REIT no cotizado tiene otra lógica. Según el boletín de la SEC de 2016, sus comisiones iniciales suelen ser de 10 a 15 % de lo invertido, y también existen comisiones de gestión y, a veces, comisiones de salida. La inversión mínima suele estar entre US$ 1.000 y US$ 2.500, según ese mismo boletín.

Además, su salida es limitada. Muchos programas de recompra tienen restricciones, y el producto suele prever una liquidación después de cierto período, a menudo diez años, o la salida a bolsa. Si necesitas el dinero antes, puede ser difícil venderlo.

Riesgos de un REIT

Un REIT puede perder dinero por varias razones:

• Tasas de interés. La SEC explica que cada REIT las sufre de forma distinta: cuando suben, a algunos les cuesta más comprar propiedades. Además, si las cuentas de ahorro y los depósitos a plazo pagan más, los dividendos del REIT pueden atraer menos.
• Sector. Un REIT de oficinas depende del gasto de las empresas, mientras que uno residencial depende de las familias.
• Deuda. Los REIT hipotecarios suelen usar más dinero prestado, lo que puede amplificar las pérdidas.
• Conflictos de interés. Algunos REIT son administrados por terceros que cobran comisiones según el volumen de compras, no necesariamente en beneficio del inversor.

Un ejemplo sencillo

Supón que compras US$ 1.000 en acciones de un REIT cotizado. Si el precio sube 10%, tu inversión pasa a valer US$ 1.100. Si baja 10%, pasa a valer US$ 900. Este es un ejemplo inventado: el REIT real puede subir o bajar otra cantidad, y no hay forma de saberlo por adelantado.

Antes de invertir desde Bolivia o Ecuador

Los REIT analizados aquí están regulados en Estados Unidos. Acceder a ellos desde Bolivia o Ecuador normalmente requiere un broker en el exterior, y cada broker tiene sus condiciones. Revisa con cuidado sus costos, requisitos y regulación antes de abrir una cuenta. Si estás en Ecuador, también conviene revisar cómo se tratan las inversiones en el exterior, en la guía sobre brokers. Para entender bien el producto, lee antes sobre qué es un ETF y los tipos de riesgo al invertir.

Más a fondo

Un REIT tiene una característica particular: debe distribuir al menos el 90 % de su renta imponible del año. Esto explica los dividendos regulares, pero también limita cuánto dinero puede retener para crecer o cubrir deudas. Un REIT que paga mucho puede tener menos margen si sus propiedades pierden alquiler.

Los REIT cotizados también reaccionan a las tasas de interés del mercado. Cuando los depósitos y los bonos ofrecen mejores tasas, algunos inversores prefieren esas opciones, y el precio del REIT puede bajar aunque sus propiedades funcionen bien.

Si quieres un producto más diversificado, existen también fondos de REIT, que agrupan muchas empresas del sector. Revisa siempre qué propiedades contiene el fondo, porque dos fondos de REIT pueden invertir en sectores muy distintos.