Invertir en bienes raíces: cómo evaluar una propiedad

Invertir en bienes raíces significa comprar propiedades, como casas, departamentos, locales o terrenos, para obtener ingresos o para venderlas más adelante con ganancia. Esa ganancia puede no llegar: el alquiler puede quedarse vacío, los gastos pueden crecer y el precio de venta puede bajar. Antes de comprar conviene medir el resultado real de la propiedad, no solo su precio de anuncio.

Formas de invertir en bienes raíces

Hay varias maneras de entrar en este mercado. La más conocida es comprar una propiedad para alquilarla. También existe la compra de terrenos, con la esperanza de que se valoricen, y la inversión indirecta a través de un REIT, una empresa que posee inmuebles que generan ingresos; muchos REIT cotizan en bolsa. Cada opción tiene un perfil de liquidez, costos y riesgo distinto.

Comprar directamente exige más dinero y tiempo, pero te da control sobre la propiedad. Un REIT cotizado, en cambio, puede comprarse como una acción, según la SEC. La guía sobre qué es un REIT explica esa alternativa en detalle.

De dónde sale el rendimiento

El rendimiento de una propiedad tiene dos fuentes. La primera es el ingreso periódico, normalmente el alquiler. La segunda es el cambio de precio entre la compra y la venta. Ambas pueden ser positivas, pero también negativas.

Un inmueble puede dejar de generar alquiler por meses, o perder valor si el barrio cambia o si la oferta supera a la demanda. Por eso el cálculo no debería depender solo de una de las dos fuentes.

El ingreso operativo neto

El ingreso operativo neto, en inglés NOI, es el dinero que la propiedad genera antes de pagar la cuota de un crédito. Un artículo divulgativo de Frank Gallinelli, alojado en la página del profesor Aswath Damodaran de la NYU Stern, lo define como el ingreso por alquiler menos la vacancia, las pérdidas por falta de pago y los gastos operativos.

Supón que una propiedad alquilada recibe US$ 12.000 al año y tiene gastos operativos de US$ 4.000 al año. Su ingreso operativo neto sería US$ 8.000. Este es un ejemplo inventado para ilustrar el cálculo, no una cifra de mercado.

Gallinelli aclara que la cuota de la hipoteca y la depreciación no entran en los gastos operativos. Por eso el NOI muestra lo que la propiedad produce como si se hubiera comprado con dinero propio.

La tasa de capitalización

La tasa de capitalización es el NOI dividido por el precio de la propiedad. En el ejemplo anterior, si la propiedad costó US$ 100.000, la tasa sería 8%. Gallinelli usa un caso parecido: con un NOI de US$ 10.000 y un precio de US$ 100.000, la tasa es de 10%.

Esta cifra sirve para comparar propiedades entre sí. Lo que no dice es el precio futuro de la propiedad, ni si el alquiler se mantendrá. Si los inversores exigen más rentabilidad, el precio que están dispuestos a pagar baja.

Los costos que se olvidan

Muchos cálculos sencillos ignoran costos que reducen el resultado:

• Vacancia. Los meses sin inquilino no generan alquiler, pero sí pueden seguir existiendo gastos.
• Mantenimiento y reparaciones. Una caldera o un techo pueden costar en un año lo que la propiedad produce en varios meses.
• Impuestos y seguros. Los impuestos municipales y las pólizas deben incluirse en el cálculo.
• Comisiones de compra y venta. Notarios, registros y agentes cobran en cada operación.
• Morosidad. Un inquilino que no paga reduce el ingreso aunque la propiedad siga en buen estado.

Los trámites de registro, notaría y tributos cambian según el país. Verifica en la entidad competente cuáles aplican en tu caso antes de comprar.

El crédito cambia el resultado

Comprar con hipoteca reduce la cantidad de dinero propio que pones, pero agrega una cuota mensual. El NOI no cambia por el crédito, pero el flujo que te queda sí. Si la cuota supera el ingreso neto, cada mes tendrás que poner dinero de tu bolsillo.

Además, la deuda amplifica las pérdidas. Si el precio baja, debes igual el saldo del préstamo. Por eso el crédito puede aumentar tanto la ganancia como el riesgo de perder.

Liquidez: el problema de vender

Un inmueble es poco líquido. Vender puede tardar meses, y si necesitas dinero con urgencia es probable que tengas que aceptar un precio más bajo.

Concentrar todo tu patrimonio en una sola propiedad también es un riesgo. Si esa propiedad tiene un problema, no tienes otras inversiones que compensen la pérdida. Para entender la idea, lee sobre liquidez y diversificación.

Cómo se pierde dinero

Una inversión inmobiliaria puede perder valor por varias razones: alquiler vacío durante mucho tiempo, gastos mayores de lo calculado, comprar a un precio alto, vender con prisa o no poder pagar la deuda.

Más a fondo

El valor de una propiedad según el método de capitalización se estima con la fórmula: valor = NOI / tasa de capitalización. Si esperas un NOI de US$ 27.000 y un nuevo comprador exige una tasa de 9%, el precio de reventa estimado sería US$ 300.000. Gallinelli advierte que los supuestos sobre ingresos y gastos futuros deben ser realistas, y que el comprador compara la propiedad con otras opciones.

Si el mismo NOI se capitaliza a 12%, el valor baja a US$ 225.000. Cuanto mayor es la tasa exigida, menor es el precio. Por eso una estimación de valor es tan sensible a pequeños cambios en las hipótesis.

Para decidir, combina estas cuentas con tu horizonte de tiempo. Si vas a necesitar el dinero pronto, la falta de liquidez pesa más. Si puedes esperar, el valor del dinero en el tiempo ayuda a comparar cuánto valen hoy los ingresos futuros. Antes de comprar, consulta con un profesional de bienes raíces y con un asesor financiero.